2/28 Hipoteca De Tasa Ajustable (2/28 Arm)

Los compradores de viviendas pueden enfrentarse a una selección de tipos de hipotecas, desde préstamos a largo plazo con tasa fija hasta préstamos a corto plazo con tasa ajustable. Una hipoteca de tasa ajustable 2/28 es una hipoteca de tasa ajustable que es menos común que una hipoteca fija tradicional a 30 años, pero puede satisfacer las necesidades de algunos compradores.

Una hipoteca 2/28 esencialmente ofrece una tasa fija de dos años, seguida de una tasa variable de 28 años. Conozca cómo funciona este tipo de hipoteca y más sobre los pros y los contras.

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable 2/28 (2/28 ARM)?

Una hipoteca de tasa ajustable 2/28 (2/28 ARM) es un préstamo hipotecario a 30 años con un plazo inicial de tasa fija de dos años. Después del período de dos años, la tasa fluctúa en función de la tasa de índice más el margen.

La tasa de avance inicial suele ser más baja que la tasa promedio de una hipoteca tradicional, pero la tasa ajustable puede aumentar significativamente más adelante. Dado que el banco no gana mucho dinero con la tasa inicial de adelanto, la ARM 2/28 incluye una fuerte multa por adelanto durante los primeros dos años.

• Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) 2/28 ofrece una tasa fija introductoria durante dos años, después de lo cual la tasa se ajusta semestralmente durante otros 28 años.
• Cuando se ajusta la ARM, la tasa de interés cambia según su tasa de interés marginal y el índice asociado con ella.
• Los propietarios de viviendas suelen pagar una hipoteca más baja durante el período introductorio, pero después están expuestos al riesgo de la tasa de interés.

Comprender las hipotecas de tasa ajustable 2/28 (2/28 ARM)

2/28 ARM se hizo popular durante el auge inmobiliario de principios de la década de 2000, cuando los altos precios hicieron imposible que muchos compradores pagaran las hipotecas tradicionales.

Existen otras estructuras ARM, como las ARM 5/1, 5/5 y 5/6, que cuentan con un período introductorio de cinco años seguido de ajustes de tasas cada cinco años o seis meses, respectivamente. En particular, las ARM 15/15 se ajustan una vez después de 15 años y luego permanecen sin cambios durante el resto del préstamo.

Menos comunes son 2/28 y 3/27 ARM. Para el primero, las tasas fijas solo están disponibles durante los dos primeros años, seguidos de 28 años de tasas ajustables. Para este último, la tasa fija es de tres años y se ajusta anualmente durante los próximos 27 años. En estos casos, la tasa de interés se ajusta semestralmente. 1

2/28 Ejemplo de BRAZO

Por ejemplo, supongamos que está comprando una casa de $350,000 con un pago inicial de $50,000. Tiene una hipoteca ARM 2/28 de $300,000 con una tasa de interés inicial del 5% y pagos mensuales de $1,906.(Los totales mensuales de la hipoteca varían cuando se toman en cuenta los impuestos sobre la propiedad y los costos del seguro. Este ejemplo asume un impuesto mensual sobre la propiedad de $230 y un costo mensual del seguro de $66).

Con 2/28 ARM, su tasa de interés del 5 % permanece igual durante dos años. Luego puede cambiar en función de los cambios en el tipo de cambio del índice más amplio. Digamos que su tasa de interés sube al 5,3%. Tu factura mensual total aumentará a $1,961. Según el índice más amplio, su tasa de interés seguirá cambiando durante el resto del préstamo. Por lo tanto, el costo total del préstamo será difícil de estimar.

En comparación, si tuviera 30 hipotecas fijas al 5 % de interés en el mismo préstamo, pagaría $1906 al mes, y si no canceló el préstamo antes de tiempo, podría pagar $279 987 en intereses totales.

2/28 Riesgos de las ARM

El riesgo con una hipoteca de tasa ajustable como la ARM 2/28 es que las tasas pueden aumentar. Después de dos años, la tasa se ajusta cada seis meses, por lo general hacia arriba, por un margen mayor que una tasa de índice, como la tasa de fondos federales o la tasa de financiación garantizada durante la noche (SOFR). El 2/28 ARM tiene algunas características de seguridad integradas, como topes de tasa de interés de por vida y límites sobre cuánto pueden cambiar las tasas de interés en cada período. Pero incluso con el tope, los propietarios de viviendas podrían enfrentar grandes aumentos en los pagos en un mercado volátil.

En los buenos tiempos, muchos propietarios no pueden entender cómo un aumento aparentemente pequeño en las tasas de interés puede aumentar significativamente sus pagos mensuales. Incluso muchos muy conscientes de los riesgos ven 2/28 ARM como un vehículo de financiación a corto plazo. La idea es aprovechar las bajas tasas de interés y luego refinanciar las hipotecas tradicionales después de dos años. O, si su crédito no es lo suficientemente bueno, refinancian una nueva hipoteca ajustable. Esa estrategia empuja la deuda aún más en medio de los precios inmobiliarios altísimos. Para muchos, eso tiene sentido en parte porque, después de todo, el valor acumulado de la vivienda de los prestatarios está aumentando rápidamente.

Pero cuando el mercado colapsó en 2008, los precios de la vivienda se desplomaron. Muchos propietarios que encuentran 2/28 ARM no pueden refinanciar, hacer pagos o vender su casa por el valor del préstamo pendiente. La ola de ejecuciones hipotecarias ha llevado a estándares crediticios más estrictos. 2 Hoy en día, los bancos están evaluando más cuidadosamente la capacidad de los prestatarios para pagar tasas ajustables.

2/28 ARM vs. Hipoteca de tasa fija

Las hipotecas de tasa ajustable como la ARM 2/28 funcionan de manera diferente a las hipotecas de tasa fija, y esta diferencia es importante para planificar sus finanzas a largo plazo.

La tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable puede cambiar. Esto significa que sus pagos mensuales pueden cambiar y el interés total que pagará es impredecible. Dado que el interés puede cambiar, debe estar preparado para la posibilidad de tener que pagar pagos mensuales más altos.

Por el contrario, el interés de una hipoteca de tasa fija no cambia. Puede planear pagar la misma tarifa mensual durante la vigencia del préstamo. El ARM 2/28 solo ofrece una tasa fija durante los primeros dos años, después de lo cual la tasa puede ajustarse.

2/28 ¿Es una hipoteca de tasa ajustable adecuada para usted?

Los pros y los contras de las hipotecas de tasa ajustable 2/28 las hacen ideales para algunos compradores pero no para otros. Sopese los pros y los contras de su propia situación financiera para determinar si este tipo de hipoteca es adecuado para usted.

Si necesita pagos mensuales más bajos al comienzo de su hipoteca, y si cree que podrá hacer pagos mensuales más altos en el futuro, puede beneficiarse de un 2/28 ARM. Sin embargo, si puede pagar pagos mensuales más altos, puede ahorrar aún más en los costos totales de interés con otras opciones de préstamo, como un préstamo de tasa fija a 15 años.

¿Cuáles son las desventajas de la hipoteca de tasa ajustable?

Las hipotecas de tasa ajustable pueden ofrecer pagos mensuales más bajos al comienzo del préstamo, pero los prestatarios deben estar preparados para la posibilidad de que sus pagos aumenten. Si las tasas de interés aumentan, los costos mensuales y los costos totales de endeudamiento aumentarán.

¿Qué es una ARM 5/1 con un plazo de 30 años?

Con una hipoteca de tasa ajustable (ARM) 5/1, su tasa de interés es fija o no cambia durante los primeros cinco años. Luego, ajústelo una vez al año. Cuando estas hipotecas tienen un plazo de 30 años, eso significa que tendrá una tasa fija durante 5 años y una tasa ajustable durante los próximos 25 años. Estos préstamos también se conocen como hipotecas híbridas de tasa ajustable 5/1.

¿Puede pagar su préstamo ARM antes de tiempo?

Si puede pagar su hipoteca de tasa variable (ARM) antes de tiempo depende de los términos de su préstamo. Con algunos ARM, es posible que enfrente una multa por pago anticipado si cancela su préstamo antes de tiempo, incluso cuando vende su casa o refinancia su préstamo.