Efectivo Disponible Para Distribución (Cad) Definición

¿Qué es el efectivo disponible para distribución (CAD)?

El efectivo distribuible (CAD) es el efectivo disponible de un fondo de inversión en bienes raíces (REIT) que se puede distribuir como dividendos a los accionistas. El valor del dólar canadiense se calcula restando los fondos de operaciones (FFO) del REIT a sus gastos de capital recurrentes (CAPEX).

CAD es el subconjunto más líquido de fondos para distribución (FAD). El beneficio de poseer inventario en dólares canadienses es que brinda una imagen más completa del flujo de efectivo ajustado del REIT y cuánto pueden esperar los inversores en forma de distribuciones de dividendos.

• El efectivo disponible para distribución (CAD) es una métrica REIT que resta los gastos de capital recurrentes de los fondos de operaciones (FFO).
• CAD es una medida no GAAP utilizada para representar el flujo de caja del REIT a los inversores
• CAD puede aumentar orgánicamente o mediante la adquisición de nuevas propiedades.
• Los cálculos de CAD no siguen la fórmula estandarizada del sector REIT, por lo que los analistas e inversores deben conocer la metodología utilizada.

Fórmula de efectivo distribuible (CAD)

$begin{alineado} CAD = FFO – RCE textbf{donde:} CAD = texto{efectivo distribuible} FFO = texto{capital de trabajo} RCE = texto{capex recurrente} end{alineado}$

​CAD=FFO−RCE donde: CAD=EfectivodisponibleparadistribuciónFFO=FondosdeoperacionesRCE=gasto de capital recurrente​​​​​

Cómo calcular dólares canadienses

El efectivo disponible para distribución se calcula restando los gastos de capital recurrentes del capital de trabajo. La fórmula y el cálculo de FFO se muestran a continuación.

¿Qué le indica el efectivo disponible para su distribución?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) es un vehículo de inversión colectiva que posee una colección de propiedades generadoras de ingresos y/o hipotecas y necesita distribuir casi la totalidad de sus ingresos imponibles netos para mantener el estado de REIT. De hecho, los REIT deben pagar el 90% de su base imponible a los inversores.

Si bien no existe un método estandarizado para calcular los fondos distribuibles, muchos REIT calculan los dólares canadienses de manera similar ajustando los fondos en función del valor operativo de las rentas lineales, los artículos que no son en efectivo y cualquier gasto recurrente relacionado con bienes raíces.

Para los inversores orientados a los ingresos o los llamados inversores centrados en los ingresos, el efectivo disponible para su distribución es una métrica clave para elegir un REIT. Los REIT son un vehículo codiciado por los inversores que buscan un segmento de ingresos o ingresos recurrentes, como los jubilados que obtienen ingresos mensuales o trimestrales de los ingresos de sus inversiones. Para ello, los REIT pueden incrementar su rentabilidad de forma orgánica a través de sus propias carteras inmobiliarias adquiridas o mediante adquisiciones.

Para los REIT, no existen reglas estrictas y rápidas sobre CAD y cómo se calcula. Por lo tanto, cuando los REIT calculan las métricas, los cálculos pueden variar de una empresa a otra. Como tal, es una medida no GAAP y debe considerarse pro forma.

Ejemplo de efectivo disponible para distribución

Boston Properties (BXP) es un REIT inmobiliario comercial con edificios en Boston, Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Washington, D. C. y Reston, Virginia. En 2020, el índice de pago de CAD del REIT fue del 96,4 %, en comparación con el 86,7 % en 2019.1

Los estados financieros de Boston Properties indican que calcula el dólar canadiense agregando el costo de los incentivos de alquiler calificados, la depreciación no inmobiliaria, las pérdidas no monetarias del pago anticipado de la deuda y el gasto de compensación basado en acciones a las transacciones de arrendamiento FFO;Luego, eliminando los efectos de la renta lineal y los ajustes de gastos de renta de terrenos lineales;Finalmente, menos los gastos de capital de mantenimiento, mejoras en hoteles y actualizaciones y reemplazos de equipos.

Esta lista de elementos de ajuste de flujo de efectivo no es exhaustiva, pero muestra cómo se tratan los elementos de efectivo y los que no son efectivo para proporcionar una cifra más precisa de los fondos reales disponibles para distribuir a los inversores. 2

Diferencia entre CAD y FFO

El efectivo disponible para los cálculos de distribución no sigue la fórmula estandarizada del sector REIT, pero generalmente se define como la diferencia entre FFO y gastos recurrentes. Los gastos de capital recurrentes que generalmente se restan de FFO para determinar los valores CAD incluyen reemplazos de techos de edificios, reparaciones del sistema HVAC, repavimentación de estacionamientos y otro mantenimiento de rutina importante. Algunos REIT pueden optar por deducir las mejoras de los inquilinos, las líneas rectas de alquiler o las comisiones de alquiler del FFO.

La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT), un grupo comercial de la industria, define FFO como el ingreso neto más la depreciación menos las ganancias por ventas de propiedades más las pérdidas por ventas de propiedades. 3

La fórmula extendida para FFO es:

$start{align} FFO = NI + DA – II + IE – GP + LP – IV + LV textbf{donde:} ∋ = text{ingreso neto} DA = text{depreciación y amortización} II = text{ingresos por intereses} IE = text{gastos de intereses} GP = text{ganancia de ventas de propiedades} LP = text{pérdida de ventas de propiedades} IV = text{ingresos de negocios no consolidados} LV = text{pérdida de negocios no consolidados}end{align}$

∋=Ingreso neto​FFO=NI+DA−II+IE−GP+LP−IV+LV Donde: DA=Depreciación y amortización II=Ingresos por intereses IE=Gastos por interesesGP=Ganancia en venta de propiedadLP=PérdidaenventadepropiedadIV=IngresosdeempresasnoconsolidadasLV=Pérdidadeempresasnoconsolidadas​