Escritura En Lugar De Ejecución Hipotecaria

¿Qué es un pacto en lugar de una ejecución hipotecaria?

Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es un documento que transfiere el título de propiedad del dueño de la propiedad a su prestamista a cambio del alivio de la deuda hipotecaria.

Elegir una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria puede ser menos dañino económicamente que pasar por un proceso completo de ejecución hipotecaria.

• Un convenio en lugar de la ejecución hipotecaria es una opción que toma el deudor hipotecario (generalmente el propietario de la vivienda), a menudo como un medio para evitar la ejecución hipotecaria.
• Este es un paso que generalmente solo se toma como último recurso, cuando el propietario ha agotado todas las demás opciones, como una modificación de préstamo o una venta corta.
• Hay beneficios para ambas partes, incluida la oportunidad de evitar un proceso de ejecución hipotecaria costoso y que requiere mucho tiempo.

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Aprenda sobre convenios en lugar de ejecución hipotecaria

Un pacto en lugar de la ejecución hipotecaria es una opción potencial tomada por el deudor hipotecario o el propietario, a menudo como un medio para evitar la ejecución hipotecaria.

Durante este proceso, el deudor hipotecario devuelve la propiedad hipotecada (generalmente una casa) al prestamista que es el acreedor hipotecario a cambio de la liberación de todas las obligaciones bajo la hipoteca. El acuerdo debe ser firmado voluntariamente y de buena fe por ambas partes. El documento es firmado por el dueño de la casa, notariado por un notario público y registrado en registros públicos.

Este es un paso extremo que generalmente solo se toma cuando el propietario ha agotado todas las demás opciones (como una modificación de préstamo o una venta corta) y acepta el hecho de que perderá su casa.

Aunque los propietarios tendrán que renunciar a su propiedad y mudarse, se les perdonará la carga del préstamo. Este proceso generalmente se realiza con menos visibilidad pública que las ejecuciones hipotecarias, por lo que permite a los propietarios minimizar su vergüenza y mantener su situación más privada.

Si el estado en el que vive es responsable de cualquier déficit del préstamo (la diferencia entre el valor de la propiedad y el monto que aún debe de la hipoteca), pídale a su prestamista que renuncie al déficit y póngalo por escrito. 1

En lugar de escrituras y ejecuciones hipotecarias

En lugar de escritura y ejecución hipotecaria suenan similares pero no iguales. En una ejecución hipotecaria, el prestamista recupera la posesión de la propiedad después de que el propietario no paga. Las leyes de ejecución hipotecaria pueden variar de un estado a otro, y las ejecuciones hipotecarias pueden ocurrir de dos maneras:

• ejecución judicial, en el que los prestamistas demandaron para recuperar la propiedad
• ejecución hipotecaria no judicial, donde los prestamistas pueden ejecutar la hipoteca sin pasar por el sistema judicial

La mayor diferencia entre una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria se relaciona con el impacto en el puntaje de crédito y su responsabilidad financiera después de que el prestamista recupere la propiedad. Una ejecución hipotecaria en su historial crediticio puede ser más dañina que un pacto en lugar de una ejecución hipotecaria cuando se trata de informes crediticios y puntajes crediticios. Las ejecuciones hipotecarias y otra información negativa pueden permanecer en su informe crediticio hasta por siete años. 2

Cuando devuelve la escritura de su casa al prestamista a través de una escritura sustituta, el prestamista generalmente lo perdonará de todas las obligaciones financieras adicionales. Esto significa que no tiene que pagar más cuotas hipotecarias ni liquidar el saldo restante del préstamo. Con una ejecución hipotecaria, los prestamistas pueden tomar medidas adicionales para recuperar el dinero que aún debe de su casa o los honorarios legales.

importante

Si aún debe el saldo después de la ejecución hipotecaria, los prestamistas pueden presentar una demanda por separado para cobrar el dinero, lo que podría exponerlo a embargos de nómina y/o cuentas bancarias.

Ventajas y desventajas de los convenios de ejecución hipotecaria sustitutivos

Los convenios en lugar de las ejecuciones hipotecarias benefician tanto a los prestatarios como a los prestamistas. El beneficio más atractivo para ambas partes es a menudo evitar un proceso de ejecución hipotecaria largo, costoso y que requiere mucho tiempo.

Además, los prestatarios a menudo pueden evitar cierta notoriedad pública, dependiendo de cómo su área maneje el proceso. Los prestatarios también evitaron tener funcionarios en la puerta para desalojarlos, lo que podría suceder en caso de ejecución hipotecaria, gracias a un acuerdo mutuo entre las partes que incluía términos específicos sobre cuándo y cómo los propietarios se mudarían de la propiedad.

En algunos casos, los propietarios pueden incluso llegar a acuerdos con los prestamistas que les permitan volver a arrendar la propiedad al prestamista por un cierto período de tiempo. Los prestamistas a menudo ahorran dinero al evitar los cargos en los que se incurre en situaciones que involucran procedimientos de ejecución hipotecaria prolongados.

Al evaluar los beneficios potenciales de aceptar un acuerdo de este tipo, los prestamistas deben evaluar ciertos riesgos que pueden acompañar a tales transacciones. Estos riesgos potenciales incluyen, entre otras cosas, la posibilidad de que el valor de la propiedad no exceda el saldo de la hipoteca y que los acreedores menores puedan tener gravámenes sobre la propiedad.

La mayor desventaja de sustituir una escritura por ejecución hipotecaria es que puede dañar su crédito. Eso significa costos de préstamo más altos y más dificultad para obtener otra hipoteca en el futuro. Puede disputar una ejecución hipotecaria en su informe de crédito con la oficina de crédito, pero eso no garantiza que se eliminará.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

ventaja

• Reducir o eliminar la deuda hipotecaria sin ejecución hipotecaria

• El prestamista puede arrendar la propiedad al propietario.

• A menudo favorecido por los prestamistas

defecto

• dañar su puntaje de crédito

• Será más difícil conseguir otra hipoteca en el futuro

• La casa todavía puede permanecer bajo el agua.

Razones por las que los prestamistas aceptan o rechazan convenios en lugar de acuerdos de ejecución hipotecaria

Si un prestamista decide aceptar un convenio alternativo o rechazar un convenio puede depender de varias cosas, que incluyen:

• La medida en que está atrasado en los pagos
• atrasos hipotecarios
• Valor estimado de la propiedad
• condiciones generales del mercado

Si hay una buena posibilidad de que el prestamista pueda vender la casa por una ganancia decente relativamente rápido, el prestamista puede aceptar tomar la escritura en su lugar. Incluso si el prestamista tiene que poner un poco de dinero para preparar la casa para la venta, eso podría compensarse con creces por el precio que venden en el mercado caliente.

Los convenios alternativos también pueden ser atractivos para los prestamistas que no quieren perder tiempo ni dinero en la legalidad de los procedimientos de ejecución hipotecaria. Si usted y el prestamista pueden llegar a un acuerdo, puede ahorrarle al prestamista costos judiciales y otros costos.

Por otro lado, los prestamistas pueden rechazar las escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria si no les conviene recuperar la casa. Por ejemplo, si hay gravámenes sobre la propiedad por impuestos no pagados u otras deudas, o si la casa necesita reparaciones mayores, el prestamista puede ver poco retorno de la inversión al recuperar la propiedad. Del mismo modo, los prestamistas pueden desanimarse por una fuerte caída en el valor de la vivienda en relación con el monto adeudado en la hipoteca.

propina

Si cree que una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria podría ser adecuada para usted, mantener su casa en óptimas condiciones puede aumentar sus posibilidades de obtener la aprobación de su prestamista.

Otras formas de evitar la ejecución hipotecaria

Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria y quiere evitar problemas con su compañía hipotecaria, puede considerar otras opciones. Incluyen modificaciones de préstamo o ventas cortas.

modificación de préstamo

Con la modificación del préstamo, en realidad está modificando los términos de su préstamo hipotecario existente para que le resulte más fácil pagarlo. Por ejemplo, un prestamista puede aceptar ajustar su tasa de interés, el plazo del préstamo o el pago mensual, todo lo cual le permite estar al día con los pagos de su hipoteca. 3

Si desea quedarse en casa, puede considerar modificar su préstamo. Recuerde, sin embargo, que los prestamistas no están obligados a aceptar una modificación de préstamo. Y, si no puede demostrar que tiene los ingresos o los activos para hacer que su préstamo fluya y seguir haciendo pagos, es posible que no se le apruebe una modificación de préstamo.

Venta corta

Si no quiere o no necesita quedarse con la casa, una venta corta puede ser otra opción para una escritura que reemplace la ejecución hipotecaria o el proceso de ejecución hipotecaria. En una venta corta, el prestamista acepta que usted venda la casa por menos de la hipoteca.

Una venta corta puede sacarlo de la casa con menos pérdida de puntaje crediticio que una ejecución hipotecaria. Sin embargo, según la política de su prestamista y las leyes de su estado, es posible que aún deba cualquier saldo restante después de la venta. Es importante consultar con el prestamista de antemano para determinar si usted será responsable de los saldos restantes del préstamo cuando se venda la casa.

¿Puede un pacto de ejecución hipotecaria dañar su crédito?

Sí, un pacto en lugar de ejecución hipotecaria tendrá un impacto negativo en su puntaje crediticio y permanecerá en su informe crediticio durante cuatro años. Según los expertos, su crédito podría sufrir un impacto de 50 a 125 puntos como resultado (menos de los 150 a 240 puntos o más causados ​​por una ejecución hipotecaria). 4

¿Qué es mejor: ejecución hipotecaria o escritura en lugar?

En la mayoría de los casos, se prefiere el acto de ejecución hipotecaria a la ejecución hipotecaria en sí. Esto se debe a que una escritura alternativa puede salvarlo del proceso de ejecución hipotecaria e incluso mantenerlo en la casa. Si bien ambos procesos pueden dañar su crédito, una ejecución hipotecaria dura 7 años en su informe de crédito, mientras que un acto de reemplazo dura solo 4 años.

¿Cuándo puede un prestamista rechazar una oferta de convenio en lugar de una ejecución hipotecaria?

Si bien los prestamistas generalmente los prefieren, pueden rechazar una oferta para reemplazar una ejecución hipotecaria con un convenio por varias razones. El valor de la propiedad puede seguir cayendo, o si la propiedad sufre daños sustanciales, el trato puede no ser atractivo para los prestamistas. Los bancos pueden tener que asumir gravámenes pendientes sobre la propiedad, que quieren evitar. En algunos casos, su nota de hipoteca original puede prohibir por completo la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria.

línea de fondo

Si tiene dificultades para pagar su hipoteca, un pacto en lugar de ejecución hipotecaria puede ser un remedio apropiado. Antes de comprometerse con una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, es importante comprender cómo afecta su crédito y su capacidad para comprar otra casa más adelante. Considerar otras opciones, incluidas modificaciones de préstamos, ventas al descubierto e incluso refinanciamiento de hipotecas, puede ayudarlo a elegir la mejor manera de proceder.