Índice De Cobertura Del Servicio De La Deuda (Dscr): Cómo Usar Y Calcular
- ¿Qué es el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)?
- Comprender el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
- Fórmula y cálculo de DSCR
- Lo que DSCR puede decirle
- Ratio de cobertura de intereses y DSCR
- Ventajas y desventajas de DSCR
- Ejemplo de DSCR
- ¿Cómo se calcula el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)?
- ¿Por qué es importante DSCR?
- ¿Qué es un buen DSCR?
- línea de fondo
¿Qué es el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)?
Los índices de cobertura del servicio de la deuda se aplican a las finanzas corporativas, gubernamentales y personales. En el contexto de las finanzas corporativas, el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es una medida del flujo de efectivo que una empresa tiene disponible para cumplir con sus obligaciones de deuda actuales. El DSCR muestra a los inversores si la empresa tiene suficientes ingresos para pagar su deuda.
- El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) mide el flujo de efectivo disponible para pagar la deuda actual.
- DSCR se utiliza para analizar prestatarios corporativos, de proyectos o individuales.
- El DSCR mínimo requerido por los prestamistas depende de las condiciones macroeconómicas. Los prestamistas pueden ser más tolerantes con las proporciones más bajas si la economía está creciendo.
- Los cálculos de DSCR superiores a 1,0 indican ingresos operativos escasos o nulos para cubrir la deuda anual, mientras que los cálculos inferiores a 1 indican posibles problemas de solvencia.
- El índice de cobertura de intereses calcula la capacidad de pago de intereses, mientras que el DSCR incluye la obligación principal.
Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
Comprender el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
El índice de cobertura del servicio de la deuda es una medida ampliamente utilizada de la salud financiera de las empresas, especialmente aquellas que están altamente apalancadas y tienen mucha deuda. Este índice compara las obligaciones de deuda totales de una empresa, incluidos los reembolsos de capital y algunos acuerdos de arrendamiento de capital, con su ingreso operativo.
Diferentes prestamistas, partes interesadas y socios apuntarán a diferentes métricas de DSCR. Además, la historia de la empresa, la industria, la línea de productos y las relaciones anteriores con los prestamistas. Las partes externas también pueden ser más consideradas durante las operaciones estacionales cuando los ingresos de la empresa son flexibles, aunque los términos DSCR a menudo se incluyen en los acuerdos de préstamo.
Fórmula y cálculo de DSCR
Fórmulas y cálculos de DSCR
La fórmula del índice de cobertura del servicio de la deuda requiere el ingreso operativo neto y el servicio total de la deuda de la entidad. El ingreso operativo neto es el ingreso de una empresa menos ciertos gastos operativos (COE), excluyendo impuestos y pagos de intereses. Generalmente se considera equivalente a las ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT).
DSCR=TotalDebtServiceNetOperatingIncomeDonde: NetOperatingIncome=Ingresos−COECOE=Ciertos gastos operativosTotalDebtService=Currentdebtobligations
Algunos cálculos incluyen ingresos no operativos en EBIT. Como prestamista o inversionista que compara la solvencia de diferentes empresas, o gerentes que comparan diferentes años o trimestres, es importante aplicar criterios coherentes al calcular el DSCR. Como prestatario, es importante darse cuenta de que los prestamistas pueden calcular el DSCR de forma ligeramente diferente.
El servicio total de la deuda se refiere a las obligaciones de la deuda actual, es decir, cualquier interés, principal, fondos de amortización y pagos de arrendamiento que vencen el próximo año. En el balance general, esto incluiría la porción actual de la deuda a corto plazo y la deuda a largo plazo.
El impuesto sobre la renta complica los cálculos de DSCR porque los pagos de intereses son deducibles de impuestos, mientras que los reembolsos de capital no lo son. Por lo tanto, una forma más precisa de calcular el servicio total de la deuda es calcular lo siguiente:
TDS=(interés×(1−TasaImpositiva))+Principal donde: TDS=Totaldebtservice
Diferentes prestamistas pueden ajustar ligeramente cómo se calcula el DSCR. Por ejemplo, algunos podrían usar el ingreso operativo, EBITDA o EBIT como numerador.
Calcular DSCR usando Excel
Para crear una fórmula DSCR dinámica en Excel, no puede simplemente ejecutar una ecuación que divida el ingreso operativo neto por la solvencia. En su lugar, nombraría dos celdas consecutivas, como A2 y A3, "Ingresos operativos netos" y "Servicio de la deuda". Luego, junto a estas celdas, en B2 y B3, colocarás los números correspondientes de la cuenta de resultados.
En una celda separada, ingrese una fórmula DSCR que use las celdas B2 y B3 en lugar de los valores reales (por ejemplo, B2/B3).
Incluso para cálculos tan simples, es mejor usar fórmulas dinámicas que se puedan ajustar y recalcular automáticamente. Una de las razones principales para calcular un DSCR es compararlo con otras empresas de la industria, lo cual es más fácil de hacer si simplemente ingresa los números.
Lo que DSCR puede decirle
Ya sea que se trate de finanzas corporativas, finanzas gubernamentales o finanzas personales, el índice de cobertura del servicio de la deuda refleja la capacidad de servicio de la deuda en un nivel de ingresos determinado. La relación expresa el ingreso operativo neto como un múltiplo de la deuda con vencimiento dentro de un año, incluidos los intereses, el capital, los fondos del servicio de la deuda y los pagos de arrendamiento.
Notas para prestamistas
En el contexto de las finanzas gubernamentales, DSCR es la cantidad de ingresos por exportaciones que un país necesita para cumplir con los pagos anuales de intereses y principal de su deuda externa. En el contexto de las finanzas personales, es la relación utilizada por los oficiales de crédito bancario para determinar los ingresos de los préstamos inmobiliarios.
El DSCR mínimo requerido por los prestamistas puede depender de las condiciones macroeconómicas. Si la economía crece y el crédito está más disponible, los prestamistas pueden ser más indulgentes con las proporciones más bajas. A su vez, la propensión a prestar a prestatarios no calificados afecta la estabilidad de la economía.
Podría decirse que esto es lo que condujo a la crisis financiera de 2008. Los prestatarios de alto riesgo pudieron acceder al crédito, especialmente hipotecas, con poco escrutinio. Cuando estos prestatarios comenzaron a incumplir en gran escala, las instituciones financieras que los financiaban colapsaron. 1
Evaluar los resultados de DSCR
Los prestamistas evalúan rutinariamente el DSCR de un prestatario antes de prestar. Un DSCR de menos de 1 implica un flujo de efectivo negativo, lo que significa que el prestatario no podrá pagar o pagar la deuda actual sin recurrir a recursos externos, esencialmente pidiendo prestado más dinero.
Por ejemplo, un DSCR de 0,95 significa que solo hay suficientes ingresos operativos netos para cubrir el 95 % de la deuda anual. En el contexto de las finanzas personales, esto significa que los prestatarios deben utilizar sus fondos personales cada mes para mantener el proyecto a flote. Generalmente, los prestamistas desalientan el flujo de efectivo negativo, pero algunos lo permitirán si el prestatario tiene recursos sólidos además de los ingresos.
Si el índice de cobertura del servicio de la deuda está demasiado cerca de 1, como 1,1, la entidad es vulnerable y una ligera disminución en el flujo de efectivo podría hacer que no pueda pagar su deuda. En algunos casos, los prestamistas pueden exigir a los prestatarios que mantengan un DSCR mínimo determinado mientras el préstamo esté pendiente.
Algunos acuerdos considerarán a los prestatarios por debajo de ese mínimo como morosos. En general, un DSCR superior a 1 significa que una entidad, ya sea un individuo, una empresa o un gobierno, tiene ingresos suficientes para cubrir sus obligaciones de deuda actuales.
2.0 o posterior
Aunque no existe un estándar de la industria, un DSCR de al menos 2 se considera muy fuerte. Muchos prestamistas establecen requisitos mínimos de DSCR entre 1,2 y 1,25.
Ratio de cobertura de intereses y DSCR
El índice de cobertura de intereses representa la cantidad de veces que la utilidad operativa de una empresa cubrirá los intereses que debe pagar sobre toda su deuda en un período determinado. Esto se expresa como una proporción y generalmente se calcula sobre una base anual.
Para calcular el índice de cobertura de intereses, simplemente divida el EBIT de un período determinado por los pagos de intereses totales adeudados en el mismo período. El EBIT, comúnmente conocido como ingreso operativo neto o ganancia operativa, se calcula restando los gastos generales y operativos (como el alquiler, el costo de los bienes, el flete, los salarios y los servicios públicos) de los ingresos. Esta cifra refleja la cantidad de efectivo disponible después de restar todos los gastos necesarios para mantener el negocio en funcionamiento.
Cuanto mayor sea la relación entre el EBIT y los pagos de intereses, más estable financieramente será la empresa. Esta métrica solo considera los pagos de intereses, no los pagos del saldo de la deuda principal que los prestamistas pueden exigir.
El índice de cobertura del servicio de la deuda es ligeramente integral. Esta métrica evalúa la capacidad de una empresa para cumplir con sus pagos mínimos de capital e intereses (incluidos los fondos de amortización) durante un período determinado. Para calcular el DSCR, el EBIT se divide por los pagos totales de capital e intereses necesarios para obtener el ingreso operativo neto para un período determinado. Debido a que tiene en cuenta los pagos de capital además de los intereses, el DSCR es una medida más sólida de la salud financiera de una empresa.
En cualquier caso, una empresa con un índice de cobertura del servicio de la deuda de menos de 1,00 no puede generar suficientes ingresos para cubrir sus gastos mínimos de deuda. En lo que respecta a la gestión empresarial o la inversión, esto representa una perspectiva arriesgada, ya que incluso un breve período de ingresos por debajo del promedio puede significar un desastre.
Ventajas y desventajas de DSCR
Ventajas de DSCR
DSCR, como otras proporciones, tiene valor cuando se calcula de forma continua a lo largo del tiempo. Las empresas pueden calcular DSCR mensuales para analizar sus tendencias promedio a lo largo del tiempo y pronosticar índices futuros. Por ejemplo, un DSCR que cae puede ser una señal temprana del deterioro de la salud financiera de una empresa. Alternativamente, se puede utilizar ampliamente en los procesos de elaboración de presupuestos o planificación estratégica.
Los DSCR también pueden ser comparables entre empresas. La gerencia puede usar el cálculo de DSCR de un competidor para analizar su desempeño en relación con otras empresas, incluido el análisis de la eficiencia de otras empresas en el uso de préstamos para impulsar el crecimiento de la empresa.
DSCR también es una técnica analítica más completa cuando se evalúa la salud financiera a largo plazo de una empresa. En comparación con el índice de cobertura de intereses, DSCR es un cálculo más conservador y más amplio. El DSCR también es una tasa anualizada, que generalmente representa un período móvil de 12 meses. Otros índices financieros suelen ser una instantánea única de la salud de una empresa;Por lo tanto, el DSCR puede ser una representación más realista de las operaciones de la empresa.
Desventajas de DSCR
Los cálculos de DSCR pueden ajustarse por ingresos operativos netos, EBIT o EBITDA (según los requisitos del prestamista). Si se utilizan los ingresos operativos, EBIT o EBITDA, los ingresos de la empresa pueden estar inflados porque no se consideran todos los gastos. Por ejemplo, en los tres ejemplos, los ingresos no incluyen impuestos.
Otra limitación del DSCR es su dependencia de la orientación contable. Si bien la deuda y los préstamos se basan en pagos obligatorios en efectivo, la porción de DSCR se calcula sobre una base contable de acumulación (o devengo). Como resultado, hubo algunas inconsistencias al revisar un conjunto de estados financieros basados en GAAP y acuerdos de préstamo que especificaban pagos fijos en efectivo.
DSCR
ventaja
Se puede calcular a lo largo del tiempo para comprender mejor las tendencias financieras de una empresa.
Se puede utilizar para comparar la eficiencia operativa de las empresas.
Incluir más categorías financieras (es decir, reembolsos de capital) que otros índices financieros
Puede ser un análisis más completo de la salud financiera de una empresa, ya que generalmente se calcula sobre una base anual móvil.
defecto
Es posible que no se incorpore por completo a la posición financiera de la empresa, ya que es posible que se excluyan ciertos gastos (es decir, impuestos).
Gran dependencia de la orientación contable, que puede variar significativamente del momento real de los requisitos de efectivo
Se puede considerar una fórmula más compleja en comparación con otras razones financieras
Un prestamista no tiene un trato o requisitos consistentes para otro prestamista
Ejemplo de DSCR
Supongamos que un desarrollador de bienes raíces quiere obtener una hipoteca de un banco local. Los prestamistas deberán calcular el DSCR para determinar la capacidad del desarrollador para pedir prestado y pagar el préstamo a medida que las propiedades de alquiler que construyen generan ingresos.
El desarrollador dijo que el ingreso operativo neto sería de $2,150,000 por año, mientras que los prestamistas señalaron que el servicio de la deuda sería de $350,000 por año. El DSCR se calcula en 6,14 veces, lo que significa que el prestatario puede pagar más de seis veces la deuda en función de sus ingresos operativos.
DSCR=$350,000$2,150,000=6.14
Ejemplos de términos del prestamista
En el cuadro a continuación, MK Lending Corp describe sus requisitos de deuda para nuevas hipotecas. Las columnas resaltadas en amarillo representan inversores con DSCR mayor o igual a 1,0, mientras que las columnas naranjas representan inversores con DSCR inferior a 1,0. Debido a que los inversionistas amarillos tienen menos riesgo, sus términos de préstamo y LTV/CLTV son más favorables que los inversionistas naranjas.
Ejemplo de contrato de préstamo
En el siguiente ejemplo, Sun Country, Inc. ha firmado un acuerdo con el Departamento del Tesoro de EE. UU. y el Bank of New York Mellon. Como parte del acuerdo de préstamo y garantía, Sun Country acordó una serie de convenios financieros. 2
En el siguiente ejemplo, si el DSCR de Sun Country cae por debajo de un nivel específico, ocurrirán ciertos eventos desencadenantes. Cuando ocurre el desencadenante, se implementarán ciertos recursos para proteger al prestamista. Por ejemplo, si el DSCR de Sun Country cae por debajo de 1,00, el prestamista recibirá el 50 % de los ingresos especificados durante un período de tiempo específico.
¿Cómo se calcula el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)?
El DSCR se calcula dividiendo los ingresos operativos netos por el servicio total de la deuda (incluidos los pagos de capital e intereses del préstamo). Por ejemplo, si una empresa tiene $100.000 en ingresos operativos netos y $60.000 en servicio de deuda total, su DSCR es de aproximadamente 1,67.
¿Por qué es importante DSCR?
DSCR es una métrica de uso común cuando se negocian contratos de préstamo entre empresas y bancos. Por ejemplo, una empresa que solicita una línea de crédito puede estar obligada a garantizar que su DSCR sea de al menos 1,25. Si lo hace, el prestatario puede ser encontrado moroso en el préstamo. Además de ayudar a los bancos a gestionar el riesgo, los DSCR también pueden ayudar a los analistas e inversores a analizar la solidez financiera de una empresa.
¿Qué es un buen DSCR?
Un DSCR "bueno" depende de la industria, los competidores y la etapa de crecimiento de una empresa. Por ejemplo, una empresa pequeña que recién comienza a generar flujo de efectivo puede enfrentar una expectativa de DSCR más baja en comparación con una empresa madura que ya ha madurado. Sin embargo, como regla general, un DSCR superior a 1,25 generalmente se considera "fuerte", mientras que un índice inferior a 1,00 puede indicar que una empresa enfrenta dificultades financieras.
línea de fondo
DSCR es un índice financiero de uso común que compara los ingresos operativos de una empresa con los pagos de deuda de la empresa. Este índice se puede utilizar para evaluar si una empresa puede utilizar los ingresos para cumplir con sus obligaciones de capital e intereses. Los DSCR generalmente son implementados por prestamistas o partes externas para reducir el riesgo de los términos del préstamo mediante la implementación de requisitos operativos.
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