¿Qué Es Un Intercambio 1031? Entender Las Reglas

Un intercambio 1031 es el intercambio de una propiedad de inversión inmobiliaria por otra, lo que permite diferir el impuesto sobre las ganancias de capital. El término toma su nombre de la Sección 1031 del Código de Rentas Internas (IRC, por sus siglas en inglés) de EE. UU. y lo mencionan agentes inmobiliarios, compañías de títulos, inversionistas y mamás futbolistas por igual. Algunos incluso insisten en convertirlo en un verbo, por ejemplo, "Construyamos 1031 para otro edificio".1

La Sección 1031 del IRC tiene muchas partes móviles que los inversionistas de bienes raíces deben entender antes de intentar usarlas. Solo se pueden intercambiar propiedades del mismo tipo y las reglas del IRS restringen su uso con propiedades vacacionales. También puede haber implicaciones fiscales y plazos cuestionables. 1

Si está considerando un intercambio 1031, o simplemente tiene curiosidad, estas son las reglas que debe conocer.

• Un intercambio 1031 es una deducción de impuestos. Puede diferir el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta vendiendo una propiedad que posee con fines comerciales o de inversión y luego cambiándola por una nueva propiedad que compró con el mismo propósito.
• Los ingresos de la venta deben mantenerse en depósito y luego usarse para comprar nuevas propiedades;No puedes recibirlos, ni siquiera temporalmente.
• A los ojos del IRS, la propiedad que se intercambia debe tratarse como homogénea para diferir el impuesto sobre las ganancias de capital.
• Cuando se usa correctamente, no hay límite para la frecuencia de los intercambios 1031.
• Estas reglas pueden aplicarse a residencias principales anteriores bajo condiciones muy específicas.

¿Qué es la Sección 1031?

En términos generales, un intercambio 1031 (también conocido como intercambio entre pares o intercambio Starker) es un intercambio de una propiedad de inversión por otra. La mayoría de los swaps están sujetos a impuestos como ventas, pero si su swap es elegible para 1031, tendrá impuestos limitados o nulos sobre el swap. 2

De hecho, puede cambiar la forma de sus inversiones sin (como piensa el IRS) realizar o reconocer las ganancias de capital. Esto permite que su inversión continúe creciendo con impuestos diferidos. No hay límite para la frecuencia de los intercambios 1031. Puede transferir los ingresos de una propiedad de inversión a otra propiedad de inversión ya otra propiedad de inversión. Si bien puede beneficiarse de cada intercambio, puede evitar pagar impuestos hasta que lo venda en efectivo años después. Si sale según lo planeado, pagará solo un impuesto a la tasa de ganancias de capital a largo plazo (actualmente 15% o 20%, según los ingresos, y 0% para algunos contribuyentes de bajos ingresos para 2022). 3

Para calificar, la mayoría de las comunicaciones deben ser homogéneas, una frase críptica que no significa lo que crees que significa. Puede intercambiar un edificio de apartamentos por terrenos vírgenes o un rancho por un centro comercial. Las reglas son sorprendentemente libres. Incluso puede cambiar un negocio por otro, pero hay trampas para los incautos. 12

La Sección 1031 se aplica a las propiedades comerciales y de inversión, pero la regla puede aplicarse a una antigua residencia principal bajo ciertas condiciones. También puede usar el 1031 para intercambiar casas de vacaciones de varias maneras (más sobre eso más adelante), pero la laguna es mucho más estrecha que antes. 1

Ambas propiedades deben estar ubicadas en los Estados Unidos para ser elegibles para un intercambio 1031. 2

Reglas especiales para la depreciación de la propiedad

Se aplican reglas especiales cuando se intercambian bienes depreciables. Puede desencadenar una ganancia conocida como recuperación de la depreciación, que se grava como ingreso ordinario. 4 A menudo, puede evitar este reciclaje si cambia un edificio por otro. Sin embargo, si cambia un terreno mejorado con un edificio por un terreno no mejorado sin el edificio, la depreciación que reclamaba anteriormente sobre el edificio se volverá a acreditar a los ingresos ordinarios.

Este tipo de complejidad es la razón por la que necesita ayuda profesional con su intercambio 1031.

Cambios a la Regla 1031

Antes de la aprobación de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) en diciembre de 2017, algunos intercambios de bienes personales, como licencias de franquicia, aeronaves y equipos, eran elegibles para los intercambios 1031. Solo los bienes inmuebles (o bienes inmuebles) como se definen en la Sección 1031 ahora son elegibles. 5 Vale la pena señalar, sin embargo, que el subsidio de tarifa total de la TCJA para ciertos bienes muebles tangibles puede ayudar a compensar este cambio en la ley tributaria. 6

La TCJA incluye una regla transitoria que permite el intercambio de propiedad personal calificada en 2018 si la propiedad original se vende o se obtiene una propiedad de reemplazo antes del 31 de diciembre de 2017. 2 Las reglas de transición son específicas para los contribuyentes y no permiten intercambios 1031 inversos para comprar una propiedad nueva antes de la venta de la propiedad anterior.

Los intercambios de acciones de la compañía o intereses de sociedades nunca fueron elegibles, y todavía no lo son, pero el beneficio de ser co-inquilino de bienes raíces (TIC) todavía califica.

1031 Calendario y reglas de comunicación

Tradicionalmente, un intercambio implica el simple intercambio de una propiedad por otra entre dos personas. Sin embargo, las probabilidades de encontrar a alguien que tenga exactamente la propiedad que usted quiere y quiera la misma propiedad que usted tiene son escasas. Por esta razón, la mayoría de los intercambios son intercambios retrasados, de terceros o Starker (llamados así por el primer caso de impuestos que los permitió).

En un intercambio retrasado, necesita un intermediario calificado (intermediario) que retenga el efectivo después de que usted venda la propiedad y lo use para comprar la propiedad de reemplazo para usted. Este intercambio de tres vías se considera un intercambio. 1

En el intercambio diferido, debe obedecer dos reglas clave de sincronización.

regla de 45 dias

El primero involucra la designación de una propiedad de reemplazo. El agente recibirá efectivo una vez que se venda su propiedad. No puede recibir efectivo o arruinará el tratamiento 1031. Además, debe designar una propiedad de reemplazo por escrito al agente dentro de los 45 días posteriores a la venta de la propiedad, especificando la propiedad que desea comprar. 7

El IRS dice que puede designar tres propiedades siempre que termine cerrando una de ellas. Incluso puede especificar más de tres si cumplen con ciertas pruebas de valoración. 8

regla de los 180 días

La regla del segundo tiempo en el intercambio retrasado tiene que ver con el cierre. Debe cerrar la nueva propiedad dentro de los 180 días posteriores a la venta de la propiedad anterior. 7

Estos dos períodos de tiempo se ejecutan simultáneamente, lo que significa que comienza a contar cuando finaliza la venta de la propiedad. Por ejemplo, si designa una propiedad de reemplazo después de 45 días, solo le quedarán 135 días para cerrarla.

intercambio inverso

También es posible comprar una propiedad de reemplazo antes de vender la propiedad anterior y seguir siendo elegible para un intercambio 1031. En este caso, también se aplican las ventanas de tiempo de 45 y 180 días. 1

Para ser elegible, debe transferir la nueva propiedad al propietario del alojamiento de intercambio, identificar la propiedad que se intercambiará dentro de los 45 días y luego completar la transacción dentro de los 180 días posteriores a la compra de la propiedad de reemplazo. 1

1031 Impacto fiscal de divisas: efectivo y deuda

Es posible que le quede dinero en efectivo después de que el agente obtenga la propiedad de reemplazo. Si es así, el corredor le pagará al final de los 180 días. Este efectivo (llamado bootstrap) se gravará como parte de los ingresos de la venta de su propiedad, generalmente como una ganancia de capital.

Una de las principales formas en que las personas se meten en problemas con estas transacciones es no considerar un préstamo. Debe tener en cuenta la hipoteca u otra deuda sobre la propiedad que está renunciando, así como cualquier deuda sobre la propiedad de reemplazo. Si no recibe un reembolso en efectivo, pero su deuda se reduce, esto también contará como su ingreso, al igual que el efectivo. 1

Digamos que su hipoteca sobre su antigua propiedad fue de $1 millón, pero recibió una hipoteca sobre su nueva propiedad por solo $900,000. En este caso, recibiría una ganancia de $ 100,000, que también se clasifica como una bota y estará sujeta a impuestos.

1031s Casa de vacaciones

Probablemente haya oído hablar de contribuyentes que usan la Sección 1031 para cambiar una casa de vacaciones por otra, tal vez incluso por la que quieren jubilarse, y la Sección 1031 retrasa cualquier reconocimiento de beneficios. Más tarde, se mudaron a la nueva propiedad como su residencia principal y eventualmente planearon usar la exclusión de ganancias de capital de $500,000. Esto le permite vender su residencia principal y recibir una ganancia de capital de $500,000 con su cónyuge siempre que haya vivido allí durante dos años en los últimos 5.9

En 2004, el Congreso reforzó la laguna. 10 Sin embargo, los contribuyentes todavía pueden convertir una casa de vacaciones en una propiedad de alquiler y hacer un intercambio 1031. Por ejemplo, deja de usar su casa en la playa, la alquila por seis meses o un año y luego la cambia por otra propiedad. Si encontró un inquilino y actuó de manera comercial, es posible que haya convertido la casa en una propiedad de inversión, lo que debería hacer que su intercambio 1031 sea correcto.

Según el IRS, alquilar una propiedad de vacaciones sin un inquilino descalificará la propiedad de un intercambio 1031. 11

Se mudó a 1031 Swap Residence

Si desea utilizar su propiedad intercambiada como su nueva segunda residencia o incluso como residencia principal, no puede mudarse de inmediato. En 2008, el IRS instituyó una regla de puerto seguro bajo la cual dijo que no cuestionaría si una residencia de reemplazo califica como una propiedad de inversión de la Sección 1031. Para satisfacer este puerto seguro, inmediatamente después del intercambio en cada uno de los dos períodos de 12 meses: 12

• Debe alquilar la unidad residencial a otra persona por un alquiler justo de 14 días o más.
• Su uso personal de la unidad residencial no puede exceder el 10 % de la cantidad de días que la unidad residencial se alquila a una renta justa durante un período de 14 días o 12 meses, lo que sea mayor.

Además, después de intercambiar con éxito una propiedad vacacional o de inversión por otra, no puede convertir inmediatamente la nueva propiedad en su residencia principal y aprovechar el descargo de responsabilidad de $500,000. 13

Antes de que se cambiara la ley en 2004, un inversionista podía transferir una propiedad de alquiler a otra en un intercambio 1031, alquilar la nueva propiedad de alquiler por un período de tiempo, mudarse a la propiedad por algunos años y luego venderla, aprovechando excluyendo la venta de las ganancias de la residencia principal.

Ahora, si compra una propiedad en un intercambio 1031 y luego trata de vender esa propiedad como su residencia principal, esta exclusión no se aplicará durante cinco años a partir de la fecha en que compró la propiedad en un intercambio similar 1031. En otras palabras, tendrá que esperar más tiempo para usar la principal desgravación fiscal de ganancias de capital residencial. 9

1031s Planificación patrimonial

Una de las desventajas del intercambio 1031 es que el aplazamiento de impuestos eventualmente llegará a su fin y enfrentará facturas enormes. Sin embargo, hay una manera de resolver este problema.

La obligación tributaria termina con la muerte, por lo que si fallece sin vender la propiedad que adquirió a través de una transacción 1031, sus herederos no tendrán que pagar los impuestos que aplazó. También heredarán la propiedad a un valor de mercado más alto. 14 Estas reglas significan que un intercambio 1031 es ideal para la planificación patrimonial.

Cómo reportar transacciones 1031 al IRS

Debe notificar al IRS de un intercambio 1031 preparando y presentando el Formulario 8824 junto con su declaración de impuestos del año en que ocurrió el intercambio. 151

El formulario le pedirá que proporcione una descripción de la propiedad intercambiada, la fecha de identificación y transferencia, cualquier relación que pueda tener con otras partes de la propiedad intercambiada y el valor de la propiedad del mismo tipo. También está obligado a revelar la base de ajuste de la propiedad renunciada y cualquier responsabilidad que asuma o renuncie. 1

Es importante llenar el formulario correctamente. Si el IRS cree que no estás siguiendo las reglas, podrías recibir multas e impuestos elevados. 1

¿Se puede hacer un intercambio 1031 en una residencia principal?

La residencia principal generalmente no es elegible para el tratamiento 1031 porque usted vive en la casa y no la tiene con fines de inversión. Sin embargo, si lo alquila por un período de tiempo razonable y evita vivir allí, se convierte en una propiedad de inversión, lo que puede hacerlo elegible.

¿Se puede hacer un intercambio 1031 en una segunda vivienda?

El intercambio 1031 se aplica a los bienes inmuebles mantenidos con fines de inversión. Por lo tanto, una casa de vacaciones regular no será elegible para el tratamiento 1031 a menos que se alquile y genere ingresos.

¿Cómo cambiar la propiedad de la propiedad de reinicio después del intercambio 1031?

Si esta es su intención, es prudente no actuar de inmediato. Por lo general, se recomienda conservar la propiedad de reemplazo durante varios años antes de cambiar de propietario. Si te deshaces de él rápidamente, el IRS puede decidir que no lo compraste con fines de inversión; esa es la regla básica del intercambio 1031.

¿Cuál es un ejemplo de un intercambio 1031?

Kim es dueña de un edificio de departamentos que actualmente vale $2 millones, el doble de lo que pagó hace siete años. Estaba contenta hasta que su agente inmobiliario le dijo que había un condominio más grande en un área con alquileres más altos que estaba en el mercado por $2.5 millones.

Al usar el intercambio 1031, en teoría, Kim podría vender su edificio de apartamentos y usar las ganancias para ayudar a pagar una propiedad de reemplazo más grande sin preocuparse de inmediato por la obligación tributaria. Al diferir los impuestos de recuperación de ganancias de capital y depreciación, en realidad obtiene dinero extra para invertir en nuevas propiedades.

¿Qué es 1031 Exchange Depreciation Recovery?

La depreciación permite a los inversionistas inmobiliarios pagar impuestos más bajos al deducir el costo del uso y desgaste de la propiedad durante su vida útil.

A menudo, cuando la propiedad finalmente se vende, el IRS querrá recuperar algunas de estas deducciones y agregarlas al ingreso imponible total. El intercambio 1031 puede ayudar a retrasar el evento al trasladar la base de costos de la propiedad anterior a la nueva propiedad que la reemplaza. En otras palabras, sus cálculos de depreciación continúan como si todavía fuera dueño de la propiedad anterior.

línea de fondo

Los inversionistas inmobiliarios inteligentes pueden usar el intercambio 1031 como una estrategia de impuestos diferidos para generar riqueza. Sin embargo, muchas partes complejas de la actividad requieren no solo conocer las reglas sino también buscar ayuda profesional, incluso para inversores experimentados.